LTV: 담보 가치 대비 대출 비율
LTV(Loan to Value Ratio)는 담보(집)의 가치 대비 대출 금액의 비율입니다. 공식은 LTV = 대출금액 ÷ 담보 가치 × 100 입니다. 5억 원짜리 집에 3억 5,000만 원을 대출받으면 LTV는 70%입니다.
투기지역이나 조정대상지역에서는 LTV 규제가 강해져 40~60%로 낮아집니다. 예를 들어 LTV 50% 규제 지역에서 5억 원짜리 집을 살 때는 최대 2억 5,000만 원만 대출받을 수 있고, 나머지 2억 5,000만 원은 자기 자금으로 충당해야 합니다. LTV는 자기 자금 요건을 결정하는 지표입니다.
DTI: 소득 대비 주담대 상환 비율
DTI(Debt to Income Ratio)는 연 소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 이자만을 합산한 비율입니다. DSR과 비슷하지만, DTI는 기타 대출의 이자만 포함하고 원금은 포함하지 않는다는 차이가 있습니다.
2026년 기준 DTI 규제는 일반적으로 40~50% 수준입니다. 연 소득 5,000만 원에 DTI 40%가 적용된다면 주담대 연간 원리금 + 기타 대출 이자 = 2,000만 원이 한도입니다. DTI는 DSR보다 완화된 기준이므로, 주담대가 주된 대출인 경우에 주로 적용됩니다.
DSR: 모든 부채를 고려한 종합 비율
DSR(Debt Service Ratio)은 가장 엄격한 규제 기준으로, 주담대뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 부채의 연간 원리금 상환액을 합산해 연 소득으로 나눕니다. 기존에 신용대출이 있거나 여러 대출이 있는 경우 DSR 규제가 실질적 한도를 크게 좁힙니다.
2026년 기준 DSR 40% 규제가 적용되는 경우, 연 소득 5,000만 원이면 모든 부채의 연간 원리금 합계가 2,000만 원을 넘을 수 없습니다. 기존에 신용대출 월 50만 원(연 600만 원)을 갚고 있다면, 주담대 원리금 한도는 연 1,400만 원으로 줄어들어 대출 가능 금액이 크게 낮아집니다.
세 가지 규제를 함께 적용할 때
실제 대출 한도는 LTV, DTI, DSR 세 가지를 모두 적용해 그 중 가장 낮은 금액이 최종 한도가 됩니다. 예를 들어 LTV 기준으로는 3억 원, DTI 기준으로는 2억 5,000만 원, DSR 기준으로는 2억 원이 나온다면 실제 대출 가능 금액은 2억 원입니다.
대출 계획을 세울 때는 세 가지 기준을 모두 미리 계산해보고, 기존 대출을 정리하거나 공동 대출자를 추가하는 등의 방법으로 대출 한도를 최적화할 수 있습니다. 금융 기관별, 상품별로 적용 기준이 다를 수 있으므로 여러 은행에 사전 상담을 받아보는 것이 중요합니다.